ESTATE REPORT 59
V době vysokých úrokových sazeb a útlumu trhu s hypotékami se začalo více mluvit
o rozvoji nájemního bydlení. Sníží očekávaný pokles hypotečních sazeb v příštích měsících poptávku po nájemním bydlení?
Je určitě dobře, že sazby klesají, a hypotéky
tak budou pro lidi dostupnější, ale určitě to
nepovede k snížení poptávky po nájemním
bydlení. Nezapomínejme, že počet obyvatel
České republiky vzrostl za posledních pár
let o půl milionu a dlouhodobě dochází
k přesunu obyvatel z vesnic a odlehlejších
částí do městských aglomerací. Průměrný
nájem ve standardní bytové jednotce 2+kk
je dnes 22 tisíc korun a splátka hypotéky za
stejně velký byt pak činí přibližně 39 tisíc.
I kdybychom se tedy dostali na hypoteční
sazby pod 2 procenty ročně, nůžky už nezavřeme. Navíc těch 20 procent vlastních
zdrojů, které potřebujete na nutnou akontaci
při koupi bytu, moc lidí nemá, protože je to
v průměru 2,3 milionu korun. Proto už jen
ze strukturálních důvodů zájem o nájemní
bydlení nezmizí, ale naopak poroste.
U investic do nájemního bydlení se často
zmiňuje nízký výnos. Na jakou roční výnosovou míru se dostanete se svým portfoliem
rekonstruovaných starých činžovních domů
a liší se od projektů nájemních novostaveb?
Zjednodušeně řečeno, dostáváme se na výnos 6 až 8 procent ročně. Složitější je, jak
této míry výnosu dosahujeme, když standardní výnos u nájemní nemovitosti činí
3 až 4 procenta. Klíčem k úspěchu je efektivní správa, propracovaný systém pronájmu, péče o zákazníka, tedy dlouhodobého platícího nájemníka, kvalitně stavebně
zpracovaný produkt, kde velmi záleží na
dispozicích a proporcích jednotek. Dále je to
profesionální zacházení s bankovním financováním a v neposlední řadě lokalita, která
umožní v kombinaci se vším výše uvedeným
získat nadstandardní výnos na každý pronajímatelný metr čtvereční. U novostaveb je
to podobné, rozhodující je lokalita, ale je asi
dobré uvést na pravou míru, že naše rekonstrukce jsou ve výsledku v podstatě novostavbami. Každý činžák je na konci stavebního procesu novou budovou bez zásadních
investic na dalších 20 až 25 let.
Provozujete činžovní domy v Praze a Brně.
Jak se liší míra obsazenosti a výše měsíčního nájemného v těchto dvou městech?
Máme příjemný problém, nemáme co pronajímat. Dokonce se nám u tří posledních
nemovitostí stalo, že před spuštěním oficiálního pronájmu máme 60 procent bytů obsazených. Zákazníci tak po nás chtěli rezervaci
jednotek už v průběhu stavby, což se nám
v této míře ještě nestalo. Obecně můžeme
říci, že nájemné v segmentu plně vybavených jednotek je v Praze o 20 až 25 procent
vyšší než v Brně.
ONDŘEJ KŘIVANEC
Z FIDUROCK
LEVNĚJŠÍ
HYPOTÉKY ZÁJEM
O NÁJMY NESNÍŽÍ